La moratoria en el abono de las rentas en locales de negocio: Real Decreto-ley 15/2020 de 21 de abril
24-04-2020
Mediante la aprobación del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo se decretó el estado de alarma que, entre otras cuestiones, limitó la libre circulación de los ciudadanos lo que supuso muchas empresas hayan tenido que suspender su actividad, con los perjuicios económicos que ello conlleva, siendo el sector de los trabajadores autónomos y pymes uno de los más afectados por las medidas adoptadas.
La consecuente reducción de los ingresos ha afectado y afectará a muchos arrendatarios de locales de negocio. Se está generando semana tras semana una mayor dificultad, e incluso, incapacidad para asumir el pago de la renta de los locales de negocio alquilados para el desarrollo de su actividad empresarial.
Ni la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ni el Código Civil prevén causa de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o declaración de estado de alarma, por lo que ha sido necesaria la aprobación del Real Decreto 15/2020 para regular esta cuestión.
La aplicación de la clausula rebus sic stantibus genera dudas interpretativas, y sin perjuicio de su posible invocación, su aplicación práctica no es automática ni puede dejarse al arbitrio de una de las partes, por lo que la medida adoptada mediante Real Decreto-ley pretende facilitar el abono de las rentas por parte del arrendatario al arrendador y en definitiva, el cumplimiento del contrato.
El citado Real Decreto-ley establece que el arrendatario de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, que cumpla los requisitos que seguidamente se mencionarán, podrá solicitar a la parte arrendadora, siempre que la misma tenga la consideración de empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor, la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que podrá prolongarse hasta 4 meses después de la finalización del estado de alarma.
REQUISITOS PARA PODER OPTAR A LA MORATORIA
La parte arrendadora deberá ser una empresa o entidad pública de vivienda o tener la consideración de gran tenedor, lo que concurrirá en caso de ser titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o disponer de una superficie construida superior a los 1.500 metros cuadrados.
Los requisitos para poder solicitar la mencionada moratoria se establecen en el artículo 3 del Real Decreto-ley y se diferencian atendiendo a si el arrendatario tiene la consideración de autónomo o de pyme.
En el caso de trabajadores autónomos con un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad desarrollada por los mismos, los requisitos a cumplir para poder optar a la moratoria serán los siguientes:
- Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma, es decir el 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos, o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto.
- Si su actividad no se ha visto directamente suspendida a consecuencia de la declaración del estado de alarma, será necesario acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
En el caso de pymes con un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a su actividad económica, aparte de demostrar que su actividad ha quedado suspendida o limitada en los mismos términos que los trabajadores autónomos, será necesario:
- No superar los límites estipulados en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedad de Capital. Los límites que establece el citado artículo son los siguientes:
- a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
FORMA DE ACREDITACIÓN DE LOS REQUISITOS
Para acreditar que se cumplen estos requisitos la documentación que deberá aportar el arrendatario variará dependiendo de si se ha limitado su actividad o si se ha suspendido de forma total.
En el primer caso deberá aportar una declaración responsable en que se acredite una reducción de la facturación de un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre del año anterior.
En el segundo caso deberá aportarse certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, u órgano competente de la Comunidad Autónoma.
PLAZO PARA SOLICITARLA Y DURACIÓN DE LA MORATORIA
Con relación al plazo para solicitar la moratoria en el pago del alquiler, esta solicitud deberá efectuarse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020 y deberá ser aceptada por la parte arrendadora.
La duración de la moratoria comprenderá el periodo del estado de alarma, sus prórrogas y las mensualidades siguientes, que podrán ser prorrogadas de una en una, estableciéndose como límite temporal cuatro meses después de la finalización del estado de alarma, siempre que el plazo que se fije inicialmente fuera insuficiente para paliar los efectos económicos provocados.
La moratoria consistirá en el aplazamiento del pago de la renta de alquiler a partir de la siguiente mensualidad de renta, sin que esto suponga la generación de ningún tipo de interés, fraccionándose el pago de las cuotas en el plazo de dos años, es decir, los autónomos o pymes afectados podrán efectuar el pago de la deuda generada en un plazo de dos años desde la finalización del estado de alarma o prórroga concedida.
Respecto al cumplimiento y acreditación de los requisitos para poder optar a la moratoria, el Real Decreto-ley también establece que aquellos arrendatarios a los que se les haya aplazado el pago de la renta pero que no cumplen los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados por la aplicación de la moratoria, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a las que haya podido incurrir.