DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DEL AYUNTAMIENTO DE BARCELONA

08-06-2022

El 5 de diciembre de 2018, con el motivo de ampliar el parque público de viviendas, la Subcomisión de Urbanismo del Ayuntamiento  de Barcelona acordó la aprobación de la “Modificació del Pla General Metropolità per declarar la ciutat de Barcelona àrea de tanteig i retracte”, que tenía como objeto destinar a vivienda de protección oficial el 30% de las obras de nueva construcción o de gran rehabilitación, edificadas en parcelas de más de 600m² y declarar área sometida a los derechos de  tanteo y retractoa a favor del Ayuntamiento  toda la ciudad de Barcelona respecto a las fincas que reúnan una serie de características

Los derechos de tanteo y retracto son dos derechos diferentes que conforman los denominados derechos de adquisición preferente.

El titular del derecho de tanteo dispone de preferencia para la adquisición de un bien en el momento en que el propietario del mismo decide proceder a enajenarlo, abonando el mismo precio, y en las mismas condiciones,  que el comprador que iba a adquirirlo.

El ejercicio del derecho se lleva a cabo antes de que el bien haya sido enajenado, debiendo el vendedor comunicar su intención de proceder a la venta , así como el precio pactado y los demás pactos, al titular del derecho, que podrá igualar la oferta y adquirir el bien.

En relación a la comunicación de la oferta, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 237/2021 establece que “la notificación deberá incluir los requisitos esenciales del contrato, precio, la forma de pago y resto de condiciones establecidas”. Por lo tanto, no bastará con indicar al consistorio el precio de la oferta, sino que para considerar como válida la comunicación efectuada, en la misma deberán constar todos los pactos o condiciones fijadas entre las partes.

El derecho de retracto, a diferencia del derecho de tanteo, se ejerce en un momento posterior a la enajenación a un tercero , es decir, cuando  la compra-venta del bien ya se ha perfeccionado , y la misma no se ha comunicado  previamente al titular del derecho de tanteo, en cuanto a la información previa relativa a  las condiciones y el precio de la compra-venta. Funciona a modo de garantía del titular del derecho de tanteo, cuando no pudo ejercerlo porque no se le comunicó la transmisión. En el derecho de retracto, el titular del mismo, al ejercerlo, se subroga en la posición del tercero comprador, quedando obligado por las mismas condiciones de pago y por el mismo precio pactado.

Es decir, la diferencia fundamental entre ambos derechos es el momento de su ejercicio.

Según el referido Plan general aprobado por el Ayuntamiento de Barcelona en fecha 5 de diciembre de 2018, se someten directamente a los derechos de tanto y retracto a favor del Ayuntamiento de Barcelona los siguientes inmuebles:

• Edificios plurifamiliares enteros destinados a vivienda

• Terrenos sin edificar, ya sean solares o parcelas en cualquier tipo de suelo

• Terrenos en edificaciones ruinosas o desocupadas

• Viviendas vacías sometidas al impuesto sobre las viviendas vacías, regulado en la Ley 14/2015 de 21 de julio

Asimismo, la modificación del Plan General establece que, también son susceptibles de ser sujetos a los derechos de tanteo y retracto, si así se aprueba por el consistorio mediante el planeamiento derivado, los siguientes inmuebles:

• Viviendas edificadas incluidas en áreas de rehabilitación y de conservción, o dentro de las previsiones de un programa de rehabilitación.

• Viviendas en construcción o ya construidas siempre que las personas transmisoras la hubieran adquirido de la promotora y si se trate de vivienda construida siempre que la transmisión se proyecte o perfeccione antes de haber transcurrido un año desde la finalización del edificio.

• Las viviendas o edificios provenientes de ejecuciones hipotecarias o de procedimientos de compensación o pago de deudas con garantía hipotecaria. No obstante, en estos supuestos los derechos de tanteo y retracto se regularán por su legislación específica aplicable.

En relación al ejercicio del derecho de tanteo, el vendedor debe comunicar al Ayuntamiento de Barcelona, la intención de proceder a la venta del inmueble mediante un escrito, no sujeto a forma, especificando los datos del propietario, de la finca y el precio de la transmisión, así como cualquier otra condición de la misma, como la forma o los plazos de pago pactados. La comunicación puede efectuarse directamente al “Institut Municipal de l’Habitatge de Barcelona”.

El plazo del ayuntamiento para ejercer el derecho de tanteo será de dos meses desde el momento de la comunicación, entendiéndose que renuncia al ejercicio del derecho para el supuesto que no resuelva expresamente.

Para el supuesto que el Ayuntamiento manifieste su intención de proceder a ejercer el derecho de tanteo, deberá ponerse en contacto con el propietario a efectos de formalizar la venta en las condiciones pactadas entre el vendedor y el tercero que iba a adquirir el inmueble.

Asimismo, si en el plazo de 4 meses desde que se efectuó la comunicación al ayuntamiento no se procede a la venta del inmueble, caducarán los efectos de dicha comunicación, y se deberá efectuar una nueva notificación para cumplir con el trámite a efectos de que el consistorio pueda proceder a valorar si ejerce el derecho de tanteo.

En  el supuesto  que el vendedor no efectuase  la comunicación de la venta , o la realizase pero acabase tras el anuncio transmitiéndola  en condiciones menos onerosas a la comunicadas, el Ayuntamiento dispondrá del derecho de retracto, pudiendo en el plazo de tres meses, desde el momento en que se tenga conocimiento de la trasmisión, subrogarse en  la posición de la compradora ejerciendo su derecho a adquirir en las mismas condiciones.

Los plazos para ejercer el derecho de tanteo y retracto por parte de la administración se regulan en el artículo 174, en relación con la disposición adicional decimosexta, del Decreto legislativo 1/2010 de 3 de agosto mediante el cual se aprueba el texto refundido de la ley de urbanismo.

La vigencia de la declaración de la ciudad de Barcelona como área de tanteo y retracto es de 6 años desde el momento de entrada en vigor el 20 de diciembre de 2018 de la Modificación del Plan General, siendo prorrogable por otros 6 años más.