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REFORMA SOBRE LOS CONTRATOS DE CREDITO INMOBILIARIO: UNA LEY ORIENTADA HACIA LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR

22-02-2019

A diferencia de lo previsto inicialmente en el proyecto de ley, la ley de contratos de préstamo entrará en vigor en el plazo de 3 meses a partir de su publicación en el BOE. Cabe subrayar que las disposiciones relativas al vencimiento anticipado tendrán efecto retroactivo, a no ser que el deudor considere que la aplicación de las reglas de vencimiento anticipado contenidas en el contrato le resulte más favorable.

La nueva normativa busca un equilibrio entre protección del prestatario y control de las entidades financieras. Tal y como lo expresa la exposición de motivos de la ley,  la nueva normativa pretende establecer “un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz” buscando “tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica”. Persiguiendo este fin, y según lo dispuesto en la referida exposición de motivos, la ley establece un corpus de “ normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades prestamistas; un mercado en el que las personas físicas que busquen financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas se comportarán de forma profesional y responsable”.

Esta ley cubre un ámbito de aplicación más amplio que el previsto en la directiva al “extender su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores”.  Por otro lado, a efectos de esta ley, se consideran como inmueble los trasteros, garajes y otros que sin constituir una vivienda cumplen una función doméstica.

 

  • Fortalecimiento de la información precontractual


En primer lugar, la ley exige que, la entidad financiera, en el momento de conceder el crédito al cliente,  realice un estudio completo de su capacidad económica, con el fin de garantizar la viabilidad del préstamo garantizado con hipoteca.

En segundo lugar, de acuerdo a la referida normativa, y a efectos de garantizar la perfecta información del cliente, la entidad financiera tendrá que conceder un plazo mínimo de 10 días al cliente para que pueda consultar toda la documentación precontractual. Para ello, las entidades financieras entregarán al cliente una ficha estandarizada que especificará las cláusulas claves del contrato de préstamo.

Asimismo, conforme a la ley, el prestatario habrá de comparecer ante un notario durante el plazo fijado en el artículo 12. De esta forma, el cliente podrá exponer sus dudas, y el notario podrá asesorarle en cuanto a las consecuencias jurídicas que implican un préstamo garantizado por una hipoteca. Se ha de subrayar que este asesoramiento se proporcionará gratuitamente.

En tercer lugar, la ley prohíbe la vinculación obligatoria de productos, esto es, las prácticas bancarias consistentes en “toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios diferenciados cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado”.

Contenido del contrato 

En cuanto al contenido del contrato, se prohíbe insertar cláusulas abusivas, como por ejemplo lo sería la cláusula suelo. Es decir que quedan descartadas las cláusulas cuya finalidad es fijar un tope de intereses.

Por otra parte, la nueva normativa permite que se integre una cláusula en materia de dación en pago, siempre que dicha cláusula resulte de la voluntad de ambas partes.

Impuestos sobre actos jurídicos documentados

La nueva ley ratifica lo dispuesto en la sentencia n°1505/2018 del Tribunal supremo dictada en fecha 16 de octubre de 2018, estableciendo que las entidades financieras tendrán que hacerse cargo del impuesto para los actos jurídicos documentados relativo a las compras de primera vivienda,  las primeras copias del notario, gastos registrales y de la gestoría.

Subrogación de contrato, amortización anticipada e intereses de demora

El nuevo texto legislativo facilita el cambio de entidad financiera permitiendo que se subrogue la hipoteca sin que suponga ningun coste para el consumidor. Para ello, la ley prevé un mecanismo de compensación entre entidades financieras basado en los intereses cobrados y en los intereses no cobrados.

La ley establece nuevos baremos que permiten proceder al vencimiento anticipado del contrato:

  • Para las hipotecas a tipo fijo, la entidad cobrará una comisión del 2% durante los 10 primeros años, y una comisión del 1,5% para los años restantes.
  • Para las hipotecas a tipo variable, el cliente podrá elegir entre una amortización en 3 años con una comisión del 0,25% o en 5 años con una comisión del 0,15%.

La ley prevé una disposición adicional por la que se establece que las nuevas disposiciones sobre la cláusula de vencimiento anticipado no afectarán a los embargos suspendidos y pendientes de resolución del Tribunal de Justica de la Unión Europea.

 La comisión por interés de demora se ha fijado en la tasa de interés remuneratorio sumado de un 2%.

Ejecución y desahucios

En cuanto a la ejecución y los desahucios, la ley amplia el número de cuotas o la cantidad del capital impagado que permite proceder a la ejecución o al desahucio.

Para la primera parte de la vida del préstamo, se exige un impago de 12 cuotas o un impago de un valor del 3% capital, y para la segunda parte de la vida del préstamo, se exige un impago de 15 cuotas o un impago de un valor de 7 % capital.


Creación de un organismo de control 

La nueva normativa prevé la creación de una Autoridad independiente que se encargará de velar por la protección de los consumidores, controlando que las entidades financieras cumplen con las exigencias de transparencia en la contratación de préstamos.

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