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REAL DECRETO-LEY 7/2019, DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

01-03-2019

El pasado 1 de marzo de 2019, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el Boletín Oficial del Estado el 5 de marzo de 2019 y vigente desde el día siguiente a su publicación.

 

Es por ello por lo que, desde el pasado 6 de marzo de 2019, todos aquellos contratos de arrendamiento firmados en España deberán ajustarse a los cambios introducidos en el Real Decreto en cuestión.

 

Es conveniente aclarar que, una vez sea publicado en el BOE, deberá ser ratificado en el Congreso de los Diputados en el plazo de un mes. De no suceder esto, volveríamos a la situación anterior.

 

El Consejo de Ministros clarifica que las principales medidas contempladas en dicho Decreto se dirigen a ofrecer mayor seguridad y certidumbre al inquilino, incentivar la oferta de vivienda de alquiler y dar apoyo a los grupos más vulnerables.

 

El Real Decreto-ley se divide en cuatro títulos. El Título I establece medidas de reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda. El Título II contempla medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal. El Título III recoge medidas de reforma de procedimiento de desahucio de vivienda. Por último, el Título IV regula medidas económicas y fiscales en materia de vivienda de alquiler.

 

Las principales novedades que introduce el citado Real Decreto-ley son las siguientes:


Ampliación de la duración mínima de los contratos

El Real Decreto-ley prevé que, relación al Capítulo II de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que regula la duración del contrato.

 

Si el arrendador es una persona física, la duración mínima del contrato se fija en cinco años en lugar de tres años actuales. En caso de que el arrendador sea una persona jurídica, la duración mínima del contrato será de siete años.


Aumento del plazo de preaviso

Por lo que respecta al plazo de preaviso establecido en el artículo 9 de la citada Ley, éste se verá modificado por el Real Decreto-ley. Se prevé que el arrendador notifique formalmente al arrendatario su pretensión de no renovar el contrato en el plazo de cuatro meses de antelación, a diferencia de lo que se regulaba hasta dicho momento que establecía una antelación mínima de treinta días.

 

En caso de que fuera el inquilino el que manifestase su voluntad de marcharse antes de la finalización del contrato, éste deberá preavisar con dos meses de antelación a su arrendatario, a diferencia de lo que establecía la legislación anterior, que regulaba un mes de preaviso.


Fianza máxima de tres meses

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la fianza en los contratos de arrendamiento. En dicho artículo se establece que, a la celebración del contrato, es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. No obstante, el artículo 36 en su apartado quinto establecía que las partes podrían pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. El Real Decreto-ley modifica dicho apartado estableciendo que el arrendador podrá exigir una garantía adicional al arrendatario de hasta un máximo de dos mensualidades.

 

Se fija, por lo tanto, en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, que se suman a la primera mensualidad de la fianza en sentido estricto.


Subida anual del alquiler en base al IPC

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la actualización de la renta. En este caso, dicho artículo establecía que en caso de pacto expreso entre las partes que conllevase la revisión de rentas a los contratos, si dicho pacto establecía algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detallase el índice o metodología de referencia, la renta se revisaría para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión.

 

El Real Decreto-ley establece, en cambio, que cuando no haya pacto entre las partes para la actualización anual de la renta, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder la variación del último IPC publicado en la fecha de revisión.


Comunicación y concreción de la fecha y hora concreta del lanzamiento

Con esta medida se modifican los apartados 3 y 4 del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se pretende limitar los desahucios que se fijan sin concretar hora y fecha en la que se personará la comitiva judicial, también conocidos como desahucios abiertos. El actual Real Decreto-ley establece la obligación de concretar y comunicar a los servicios sociales la fecha y hora concreta del lanzamiento.


Asunción de los costes de la inmobiliaria por el propietario

Con la nueva norma, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador cuando éste sea persona jurídica. No obstante, si el propietario es persona física, éste tiene la posibilidad de atribuirle dichos gastos al arrendatario.


Índice de precios público

El Ministerio de Fomento se compromete a elaborar un índice de precios en los próximos ocho meses, a partir del cual cada comunidad autónoma podrá desarrollar su propio índice o, en su defecto, acogerse al índice estatal. Dicha medida se justifica en poder llevar un control de los precios de los arrendamientos. A partir de este índice, el decreto pretende facilitar la aplicación de medidas de política fiscal.


Bonificaciones fiscales a la vivienda de protección oficial

El nuevo Decreto introduce un nuevo apartado 6 en el artículo 74 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Se establece la posibilidad de establecer, por parte de los ayuntamientos que así lo decidan mediante ordenanza fiscal, bonificaciones fiscales a las viviendas de protección oficial (VPO). Podrán concederse bonificaciones de hasta el 95% del impuesto del IBI a aquellos propietarios de viviendas de protección oficial que decidan arrendarla.


Penalizaciones a la vivienda vacía


Se establece que las comunidades autónomas tengan la capacidad de determinar qué es una vivienda vacía y qué no, ya que hasta ahora dicha competencia había pertenecido exclusivamente a la Administración General del Estado.


Imposibilidad de comprar un piso todavía arrendado

Los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble. Es por ello por lo que se deberá respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.


Mayor control a los pisos turísticos

Con anterioridad a la aprobación del Real Decreto-ley en cuestión, se establecía que los vecinos de una finca tenían capacidad para vetar la conversión de un piso de alquiler a un piso turístico siempre y cuando se contase con la unanimidad de los votos. No obstante, la nueva norma establece que ya no será necesaria la unanimidad para frenar dicha conversión, sino que bastará con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios de la finca.

  • Subrogación en caso de fallecimiento del inquilino

El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula el supuesto de muerte del arrendatario. El Real Decreto-ley puntualiza y establece que, en los casos en que se produzca el fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en la vivienda en alquiler en aquellos supuestos de vulnerabilidad social, esto es, en hogares en los que existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

Recordemos que, con esta última reforma, en menos de tres meses el Gobierno ha cambiado hasta tres veces la normativa concerniente al arrendamiento y que, a su vez, actualmente contamos con siete regímenes jurídicos en materia de arrendamientos en España, que se citan a continuación:

 

  1. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la Ley del año 64.
  2. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el conocido Decreto Boyer del año 85.
  3. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por la última Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que entró en vigor el 01/01/2015.
  4. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se concertaron después de las últimas modificaciones de la LAU del 4 de junio de 2013 y del 30 de marzo de 2015.
  5. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados por el último Decreto sobre alquileres que aprobó el gobierno que entró en vigor el 19 de diciembre de 2018 y lo estuvo hasta el 24 de enero de 2019.
  6. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos regulados a partir del 24 de enero que coincide con el régimen existente antes de la aprobación del Decreto sobre alquileres que aprobó el Gobierno.
  7. Régimen Jurídico aplicable a los arrendamientos que se firmen con el nuevo Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, siempre que después lo convalide la Diputación permanente del Congreso de los Diputados, porque si no lo convalidara, se crearía un nuevo régimen jurídico para los contratos que se suscriban después de la no convalidación.

 

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