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ENTRADA EN VIGOR DEL REAL DECRETO-LEY 21/2018, DE 14 DE DICIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER

19-12-2018

El Consejo de Ministros aprobó el pasado 14 de diciembre de 2018 el Real Decreto-Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que ha sido publicado en fecha 18 de diciembre de 2018 en el Boletín Oficial del Estado y que entra en vigor a partir de hoy, día 19 de diciembre de 2018.

Dicho Real Decreto-Ley introduce modificaciones en distintas disposiciones normativas en materia de vivienda, a saber:
  • La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.
  • Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
  • Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
  • El texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
  • El texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Entre las referidas modificaciones, resultan de especial interés las relativas a los contratos de arrendamiento de vivienda regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos que son, esencialmente, las siguientes:
  • La duración mínima del contrato de arrendamiento, que hasta ahora era de tres años, se amplía a cinco años si el arrendador es una persona física y a siete años si es una persona jurídica.
  • Si bien con la regulación anterior finalizada la duración mínima del contrato éste se prorrogaba por una anualidad, la nueva normativa establece que llegada la fecha de vencimiento, una vez transcurrida la duración mínima de 5 o 7 años, el contrato se prorrogará necesariamente por tres años más salvo que alguna de las partes comunique con 30 días de antelación su voluntad de no renovar el contrato.
  • Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que el arrendador puede exigir al arrendatario, ya sea mediante aval o depósito bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • Los gastos de formalización del contrato y de gestión inmobiliario deberán ser abonados por el arrendador cuando éste sea una persona jurídica, excepto los servicios contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, seguirán rigiéndose por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; no obstante, si las partes lo acuerdan y no resulta contrario a ley, los contratos preexistentes a dicho Real Decreto-Ley podrán adaptarse al mismo.

Por cuanto atañe a las modificaciones operadas en el régimen de propiedad horizontal, se incrementa la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios un 10% del último presupuesto ordinario y se posibilita que estos recursos sean destinados a la ejecución de las obras de accesibilidad obligatorias previstas en el artículo 10.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Asimismo, la obligación de realizar las mentadas obras de accesibilidad se hace extensible en los supuestos en que las ayudas públicas a las que tiene acceso la comunidad de propietarios alcancen el 75% del importe de las mismas.

Además, en relación a las viviendas de uso turístico, se ha introducido una novedad del régimen de propiedad horizontal en cuya virtud se explicita que, para que la comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Por otro lado, el Real Decreto-Ley 21/2018 añade, en su título III, una modificación relativa al procedimiento de desahucio de vivienda. Concretamente, cuando se trate de hogares vulnerables, la determinación de la situación de vulnerabilidad suspenderá el procedimiento hasta que se hayan adoptado las medidas que los servicios sociales consideren oportunas por un periodo máximo de un mes si el demandante es persona física y de dos meses si es persona jurídica.

También introduce el Real Decreto-Ley modificaciones en materia fiscal:
  • En relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, regulado en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, se exime al arrendatario de la obligación de repercutir dicho impuesto cuando el arrendador se trate de un ente público y se trate de un alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica. Asimismo, se crea una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de una vivienda con renta limitada por una norma jurídica. Por otro lado, la regulación del recargo previsto para inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente se remite a la normativa sectorial de vivienda con rango de ley, ya sea autonómica o estatal, en aras de que los ayuntamientos puedan aplicarlo mediante la correspondiente ordenanza fiscal.
  • Asimismo, se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre con la finalidad de facilitar el acceso de los ciudadanos a dichos arrendamientos.

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