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DECRETO LEY 9/2019, de 21 de mayo, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda

31-05-2019

TRAMITACIÓN DE LA LEY Y ENTRADA EN VIGOR

Este Decreto Ley, según su exposición de motivos, obedece a una situación de insostenibilidad a nivel habitacional en el territorio catalán, puesto que el mercado de los arrendamientos ha experimentado un importante incremento en su demanda y, consecuentemente, los precios han aumentado, provocando que el acceso a la vivienda cada vez tenga más dificultades.

Para poner remedio a la situación habitacional que expone el Decreto Ley como motivo, el Govern ha decidido actuar en tres fases: la primera, aprobando este Decreto Ley que entiende que facilitará el acceso a contratos de arrendamiento asequibles; la segunda, que en un plazo de seis meses el Govern presente en el Parlament de Catalunya un proyecto de ley de contratos de arrendamiento de fincas urbanas; y la tercera, incluir la regulación de este tipo contractual en el Codi Civil de Catalunya.

Dada la urgencia que entiende el Govern que presenta el territorio catalán en materia de arrendamientos, el presente Decreto Ley tiene prevista su entrada en vigor el 24 de mayo de 2019. Sin embargo, su aplicación efectiva no podrá producirse hasta que los territorios con índice de referencia sobre los contratos de arrendamiento soliciten la declaración de área con mercado tenso, como se denominará a aquellas zonas donde se limite la cuantía de las rentas.

Para que se produzca esta declaración los municipios deberán presentar una solicitud al departamento que sea competente en materia de vivienda de la Generalitat de Catalunya, a excepción de la ciudad de Barcelona, que podrá declararse como tal de forma unilateral tras acordarse en un Pleno municipal. Todas las declaraciones que se produzcan en este extremo tendrán una duración máxima de cinco años, sin perjuicio de que puedan acortarse o ser prorrogadas si las situaciones así lo justifican.

La declaración, con la tramitación ordinaria, conllevará los siguientes trámites: a) realizar una memoria explicativa, donde se acreditarán los motivos que justifican la declaración; b) un informe preceptivo del Ayuntamiento del municipio afectado; y c) que se efectúen los trámites de consulta, audiencia e información pública.

Por lo expuesto, pese a que la entrada en vigor del Decreto Ley es el 24 de mayo de 2019, su aplicación efectiva se retrasará hasta que se terminen de tramitar las declaraciones de área con mercado tenso que se requieren para limitar las rentas.

 
AFECTACIÓN DEL DECRETO LEY A NUEVOS CONTRATOS

Inicialmente, cabe destacar que cuando se ofrezcan arrendamientos sobre fincas situadas en zonas de mercado tenso, en la oferta se deberá informar de la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda, según las características del lugar donde se encuentre.

Los contratos de arrendamiento que se formalicen a partir de la declaración de área con mercado tenso deberán limitar la fijación de la renta a lo que se establezca según el Decreto Ley. Ello supone que las partes deban atender al valor máximo y mínimo que les facilite el sistema creado por la Generalitat. Sin embargo, lo que prevé el Decreto Ley es que la renta mensual del arrendamiento no pueda superar el umbral del 10% sobre el índice de referencia.

Actualmente, la website de l’Agència Catalana de l’Habitatge, a la que se puede acceder mediante el siguiente link (http://agenciahabitatge.gencat.cat), permite realizar la consulta de los índices de referencia existentes a día de hoy.

http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/

El precio facilitado por la web se expone en €/m2, y el documento que se genere deberá ir adjunto al contrato de arrendamiento, como prueba de que se procedió conforme a la legislación vigente. Asimismo, en el contrato se deberá indicar el importe exacto que las partes consideran precio de referencia, estando este dentro de los márgenes establecidos por el sistema.

Para el caso en que las circunstancias de la vivienda fueran distintas a las que prevé el aplicativo, y estas características generaran un aumento en el precio de la renta, podría producirse un incremento de la renta, pero siempre justificándose suficientemente la desviación. Ahora bien, esta desviación no podrá superar el 5% del valor máximo establecido.

Si las partes no fijaran cuál es exactamente el precio de referencia, se entenderá que es la media que resulta de los valores mínimo y máximo ofrecidos por el sistema.

Por último, la Disposición Adicional Tercera del Decreto Ley prevé que a los inmuebles objeto de arrendamiento con una superficie de techo útil superior a 150m2 no les será aplicable lo que se recoge en el texto normativo, por lo que no tendrán en vigor una limitación en las rentas.

 
AFECTACIÓN DEL DECRETO LEY A CONTRATOS YA EN VIGOR

Para los contratos que ya existieran en la fecha de entrada en vigor del presente Decreto Ley se prevé un régimen distinto. En los casos en que la renta percibida por el arrendador supere, en el momento de la extinción del contrato, la que resulta de aplicar la norma general, se podrá fijar como renta inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior. En estos supuestos, será requisito imprescindible para la validez de la renta que se acredite la cuantía y la fecha de devengo de la última renta en el contrato precedente y hacer constar estos datos en el nuevo contrato.

Asimismo, la misma norma se aplicará para aquellos contratos de arrendamiento en los que proceda hacer una renovación por haber expirado el plazo fijado contractualmente. En ellos, se podrá pactar una nueva renta, pero nunca podrá superar la que se había estado abonando en los últimos meses.

Por último, matizar que todos los contratos que se encontraban ya en vigor antes de la aprobación del presente Decreto Ley seguirán rigiéndose por la normativa anterior, por lo que no puede incorporarse la limitación del alquiler hasta que no finalicen.


AFECTACIÓN DEL DECRETO LEY A VIVIENDAS DE OBRA NUEVA O GRAN REHABILITACIÓN

Para el caso de viviendas de obra nueva o de gran rehabilitación el Decreto Ley prevé también una norma especial. En estos supuestos, las partes contratantes podrán pactar, al inicio del mismo, una renta que no podrá ser superior al 20% sobre el índice de referencia que ofrezca el sistema. Ahora bien, esta posibilidad no será de aplicación cuando se hayan obtenido subvenciones públicas para realizar la obra nueva o gran rehabilitación.

Se prevé la aplicación de la limitación de renta a inmuebles de obra nueva o gran rehabilitación una vez transcurridos 3 años desde la entrada en vigor del Decreto Ley. En consecuencia, no será de aplicación hasta el 24 de mayo de 2022.


TRAMITACIÓN DE LAS RECLAMACIONES POR EXCESOS EN LAS RENTAS

Por último, el Decreto Ley prevé que las demandas que tengan por objeto la determinación de la renta y/o el reembolso de las cantidades pagadas en exceso en el marco de un contrato de arrendamiento sujeto al régimen de contención de renta, se decidirán por los cauces del juicio verbal, independientemente de su cuantía.

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